یک سال پس از هفتمین برنامه پیشرفت دولت و تبلیغات گسترده دولت در زمینه انتقال زمین به عنوان راه حلی برای بحران مسکن ، واقعیت های آماری و روندهای اجرایی ، آنها تصویری کاملاً متفاوت و هوشیار از وضعیت امروز ترسیم می کنند. تضاد داده ها و عدم موفقیت در تحقق وعده ها نشان می دهد که چالش مسکن ایران فراتر از کمبود زمین ریشه در ساختارهای مدیریت ناکارآمد و ضعیف دارد.
در حالی که دولت و نهادهای مربوطه بارها و بارها از شناسایی و تهیه صدها هزار هکتار زمین برای پروژه های ساختمانی در خانه خبر داده اند ، آخرین آمار و خروجی جلسات سیاست نشانگر شکاف عمیقی بین ظرفیت و اجرای است. بسیاری از شهرها و صاحبان خانه ، با وجود وعده های بیشمار ، در پشت درهای بسته بوروکراسی و اختلاف نظر دستگاه ها باقی مانده اند.
این خلاء عملکردی نه تنها متقاضیان واقعی را از بازار مسکن رها کرده است ، بلکه باعث بی اعتمادی عمومی به سیاست های دولت شده است. با دقت توسط اسناد اجرایی ، رویه های نهادی و آمار رسمی مورد بررسی قرار می گیرد ، می توان آن را از اثری از مشکل ساختاری و ریشه ای مشاهده کرد: مدیریت ، که در صورت عدم وجود شفافیت و ضمانت های قانونی ، بیشتر ظرفیت های کشور را در یک کشور نیمه فعال و استفاده نشده رها کرده است.
آمار متناقض ، واقعیت های تلخ
براساس اعلامیه رسمی وزارت جاده ها و توسعه شهری در فوریه ۱۴۰۳ ، تعداد کل اراضی ملی و دولتی شناسایی شده بیش از ۱۶۴،۰۰۰ هکتار است. اما تنها ۵۹۰۰۰ هکتار از این اراضی تصویب شده است و تنها ۲۵،۰۰۰ هکتار ، معادل کمتر از ۱۶ درصد از این اراضی ، در واقع به پروژه های ملی مسکن منتقل شده است.
این تضاد آماری با چهره ای که توسط رئیس مجلس ذکر شده است مغایرت دارد. محمد بانگر غالیباف ۱.۸ میلیون هکتار از زمین های دولتی بلااستفاده و بالقوه بلااستفاده را معرفی کرده است. شکاف ضرب در آمار و عدم وجود نهاد اجماع نشانه ای از اختلال ساختاری و ضعف سیاست زمین و مسکن کشور است. برخی از کارشناسان همچنین بر این باورند که منبع اصلی بحران سوء مدیریت در فعال کردن این ظرفیت ها است ، نه کمبود زمین.
همان فضای چند رشته ای و داده های متضاد در نهایت متقاضیان را سرگردان کرده و اعتماد عمومی را تضعیف کرده است. مطالعات نشان می دهد که تا پایان سال ۱۴۰۳ حداکثر ظرفیت عملی تکلیف. فقط حدود ۷۷۸،۰۰۰ مورد شهری و نزدیک به ۴۰۰۰ مورد روستایی هستند که ظرفیت زمین مشخص شده نزدیک به دو میلیون واحد دارد.
شکاف ظرفیت و اجرای ؛ از قول به واقعیت
قطعنامه های بزرگ و اعلام اعداد نجومی در مورد انتقال زمین ، روی کاغذ ، ظرفیت امیدواری را القا می کند. اما بزرگترین چالش متوقف کردن اجرای عملی این مصوبات است. وزارت جاده ادعا می کند کمبود زمین در ۲۹ شهر است. اما همین موسسه اذعان می کند که نزدیک به دو میلیون واحد توانایی ساخت در زمین های شناسایی شده را دارند. با این حال ، تنها برخی از آن به مرحله تأیید و اجرای رسیده است.
در عمل ، چالش های بی شماری در مورد عبور زمین از مرحله شناسایی به انتقال وجود دارد:
تخصیص کمی: کمتر از یک ششم از اراضی شناسایی شده در عمل اختصاص می یابد. ضعف اجرایی بوروکراسی.
تحویل ناقص املاک و مستغلات: بسیاری از سازمان های اجرایی ، با وجود الزامات قانونی آنها ، تنها نیمی از زمین های مازاد خود را به وزارت جاده ها منتقل کرده اند و روند انتقال مالکیت اغلب به دلیل درگیری های نهادی و حقوقی به حالت تعلیق در آمده است.
درگیری های نهادی و Malsenger: نمونه های عینی سردرگمی و سردرگمی مدیریتی در شهرهایی مانند تهران ، پاراند و حاممان است. پروژه های ملی مسکن اغلب به دلیل عدم مالکیت زمین و استفاده از زمین ، ماه ها و حتی سالها نامشخص هستند.
در برنامه برنامه هفتم ، وزارت جاده ها لازم بود سالانه ۰.۲ درصد از منطقه کشور را به ظرفیت چگالی کم اضافه کند ، اما کمتر از ۱۲ ٪ از هدف سال اول سال اول ناکارآمدی ساختار اجرایی و عدم توانایی در مواجهه با مشکلات نهادی را نشان داده است.
خلاء قانونی و ضعف نظارت ؛ شورای عالی توسعه شهری
یکی از مهمترین عوامل در تشدید بحران ، خلاء جدی در طراحی ضمانت های اجرای قانون و عدم وجود یک موسسه اضافه وزن واقعی برای نظارت بر اجرای آنها است. علیرغم اینکه دستگاه هایی که موظف به همکاری در انتقال زمین هستند ، ضعف قوانین الزام آور و عدم وجود مکانیسم های تنبیهی یا تشویقی باعث عقب ماندگی جدی شده است.
در این میان ، شورای عالی معماری و توسعه شهری ، با نظارت گسترده و مؤثر ، سیاست های زمین و مسکن را به نفع سیاست های کمپرسور و گاه بر خلاف روح قانون برنامه هفتم منتشر کرده است.
این شورا به جای تلاش برای تحقق سیاست توسعه افقی و کاهش تراکم جمعیت شهری به طور صریح در قانون ، با تمرکز بر ساخت آپارتمان و چگالی مضاعف ، بر تصویب این برنامه تأثیر گذاشته است.
در بسیاری از برنامه های جامع و جامع پیشنهادی یا تصویب شده ، تراکم مجاز دو برابر بیشتر از سقف تعیین شده در قانون است. اتفاقی که با روح سیاست با محوریت زمین و نیاز به شکستن پیوند بحران اجاره و کمبود مسکن در تضاد رخ می دهد (گزارش تحقیقات برنامه ریزی شهری ، ۱۴۰۳). این انحصار قدرت و عدم شفافیت ، منافع ذینفعان شورا را تقویت کرده و صدای منتقدین واقعی را خاموش کرده است.
در حالی که مجلس نمایندگان و دادگاه حساب ها فقط هشدار می دهند و ابزاری برای بازجویی اجباری یا بازجویی ندارند ، شورای عالی معماری و توسعه شهری نیز با بی اعتنایی به قانون و سوء استفاده از خلاء نظارت ، روند اصلاحات را مختل کرده است.
ریشه بحران ؛ ناکارآمدی مدیریتی و سوء استفاده از شورای عالی
داده ها و حقایق میدانی نشان می دهد که مشکل اصلی در کمبود زمین برای تسویه حساب نیست ، بلکه در عدم موفقیت حاکمیت مدرن ، عدم وجود یک مقام پاسخگو و دخالت مسئولیت ها بین وزارت راه ها و شورای عالی توسعه شهری است. نقش وزارت جاده ها ، که باید موتور اجرایی برنامه باشد ، اغلب به جلسات و صدور بخش محدود می شود و از ابزارهای کافی برای تنظیم و نیاز به سایر موسسات برخوردار نیست.
در چنین شرایطی ، شورای عالی معماری و توسعه شهری ، با حمایت از خلاء قانونی و ضعف نظارت ، باعث شده است تا بازار زمین و مسکن سکویی را برای بهره برداری و تفسیر اهداف خود مورد سوء استفاده قرار دهد. قدرت بالادست این شورا در تصویب یا تغییر کاربری اراضی و عدم شفافیت روندها احتمال تقاضای عمومی و رسانه ای را به حداقل رسانده است و تجربیات ناکام مانند تهران و پروژه های متوقف شده پاراند نتیجه این خلاء است.
در عمل ، بیشتر اراضی مستعد ساخت و ساز ، چه در تصمیمات یک جانبه شورای عالی و چه در خط مالکیت ، به دام می افتند. ضعف سیستم های اطلاعات عمومی و غیبت پاسخی شفاف به بحران بوده و اعتماد به نفس عمومی در وعده های ساخت و ساز مسکن را تضعیف کرده است.
عبور از دایره ناکارآمدی
یافته های این گزارش تأیید می کند که ریشه توسعه واقعی بازارهای زمین و مسکن در عدم وجود زیرساخت های قانونی و حاکمیت شورای عالی معماری و توسعه شهری بدون نظارت مؤثر نهفته است. این امر راه را برای ادامه بحران ، غفلت از سازمان های اجرایی و تفسیر مسئولیت ها به نفع نهادهای بالادست هموار کرده است.
برای عبور از این وضعیت ، چهار سیاست اصلی پیشنهاد شده است:
۱. داده های شفافیت: راه اندازی یک پایگاه عمومی برای اعلام وضعیت کلیه اراضی دولتی و شهری که شناسایی و اختصاص داده شده ، دسترسی آزاد به آمار انتقال و روند تخصیص عمومی و رسانه ها.
۲. اصلاح ساختار حقوقی: طراحی مجدد یا محدود کردن اقتدار شورای عالی معماری و توسعه شهری و تعیین ضمانت های قانونی برای مصوبات برنامه هفتم. ایجاد مکانیسم تنبیهی و تشویقی برای دستگاه های متخلف یا پیشرو.
۳. تقویت مکانیسم اجباری و نظارتی: توزیع ابزارهای کنترل عملیاتی به مجلسی و دادگاه حساب ها و امکان پیگیری تخلفات و تأخیرهای نهادی با انتشار گزارش های عمومی و شفاف.
۴. ادغام حاکمیت زمین: ایجاد یک مقام پاسخگو و قدرتمند برای تراز کردن سیاست های اجرایی و از بین بردن دخالت وظایف بین وزارت راه ها و شورای عالی توسعه شهری ، با تعهد ارائه گزارش دوره ای و قابل مشاهده.
سرانجام ، باید تأکید کرد که ریشه بحران بازار مسکن نه تنها در زمینه مالکیت زمین بلکه در خلاء قانونگذاری جدی و عدم شفافیت سیاست گذار است. ادامه این وضعیت صرفاً حلقه فساد ، اجاره و انحصار در شورای عالی معماری و توسعه شهری را تقویت می کند. موسسه ای که بزرگترین برنده بحران لند در دهه گذشته بدون پاسخگویی بوده است.
پایان پیام/
منبع:تسنیم
