بازار؛ گروه راه و مسکن: محمد صالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با انتقاد از سیاست‌های مالیاتی فعلی گفت: سیاست‌های مالیاتی ما در حوزه زمین و مسکن از بسیاری کشورها لیبرال‌تر است؛ در حالی که باید به‌سمت قطع انگیزه انباشت زمین بدون استفاده حرکت کنیم؛ نگه‌داری طولانی‌مدت زمین بدون مالیات واقعی، سازوکارهای بازار را مخدوش می‌کند.
او ادامه داد: برخی معتقدند الحاق ۰.۲ درصد به محدوده توسعه شهرها در برنامه هفتم توسعه رقم بالایی است، در حالی که برای کشوری مانند ایران، این میزان یک نیاز حیاتی و منطقی محسوب می‌شود؛ با این حال، اگر با نگاه بلندمدت و افق ۵۰ ساله به آن بنگریم، عدد قابل توجهی نیست.
وی تاکید کرد: مجلس دوره گذشته در اقدامی به جا و درست، با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه، دولت سیزدهم را موظف کرد تا مساحت مسکونی کشور را تا ۰.۲ درصد در برنامه هفتم و ذیل ماده ۵۰ افزایش دهد. این ۰.۲ درصد محدود به شهرهای بزرگ نیست و باید در شهرهای کوچک، متوسط و روستایی نیز اجرایی شود. البته تحقق این مهم مستلزم آماده‌سازی زیرساخت‌های لازم است.
شکوهی ادامه داد: متأسفانه نزدیک به سه دهه است که تفکری غیرکارشناسی در حوزه مسکن حاکم است که معتقد است برای حفظ محیط زیست و کمربند سبز شهرها، باید محدوده شهری بسته شود.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه در برنامه هفتم توسعه برای توسعه شهرها سقف مشخص ۳۳۰ هزار هکتار تعیین شده است، گفت: این سقف دو دهم درصد امکان مطالبه را ایجاد می‌کرد، به طوری که می‌توانستیم پس از یک یا پنج سال از دولت پیگیری کنیم که چه میزان از این ۳۳۰ هزار هکتار محقق شده است. اهمیت این موضوع در آن است که رسانه‌ها، افکار عمومی و دانشگاه‌ها بتوانند مطالعه‌ای روشن از عملکرد دولت داشته باشند. به نظرم مهم‌ترین دلیل حذف ماده ۵۰ نیز همین است که زمینه مطالبه عمومی از بین برود.
وی ادامه داد: حذف ماده ۵۰ موجب می‌شود دولت بتواند بدون پاسخگویی به مردم، برنامه‌های توسعه شهری را مبهم جلوه دهد. اگر دولت به هر دلیلی قصد ندارد ۳۳۰ هزار هکتار را اعمال کند، حداقل زمین‌هایی که در محدوده‌های شهری در اختیار وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن است را شفاف اعلام و عرضه کند.
مسئله مسکن مسئله‌ای مهم است که نه تنها اقشار کم درآمد را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد؛ بلکه در شرایط فعلی نزدیک به ۹ دهک کشور امروز تحت‌تأثیر مسئله مسکن است
شکوهی بیدهندی بیان کرد: مسئله مسکن مسئله‌ای مهم است که نه تنها اقشار کم درآمد را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد؛ بلکه در شرایط فعلی نزدیک به ۹ دهک کشور امروز تحت‌تأثیر مسئله مسکن است.
کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: امروزه بخش عمده قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. تورم زمین از تورم عمومی کشور و تورم خود مسکن بیشتر است. در گذشته مالکان برای مشارکت در ساخت به سهم ۵۰ درصدی راضی بودند. اما امروز سهم مالکان از سرمایه مشارکت ساخت به ۶۰ درصد رسیده است.
وی ادامه داد: مسئله زمین مسئله‌ای نیست که ما در آن تحت‌تأثیر تحریم یا کمبود زمین در کشور باشیم. حاکمیت زمین کاملاً دست دولت است. اگر امروز دچار مشکلات در زمین و مسکن هستیم ریشه آن را باید در سیاست‌های غلط اجرایی در سه دهه اخیر مثل طرح جامع کمربند شهری در سال ۷۸ جست‌وجو کرد.
شکوهی بیدهندی بیان کرد: طبق گزارش رسمی، ۱۳۶ هزار هکتار زمین در محدوده‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است و مجموع زمین‌های خارج از محدوده به حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار می‌رسد. در واقع این سازمان خود به محتکر زمین تبدیل شده است. اگر این زمین‌ها عرضه شود، مشکل مردم تا حد زیادی حل خواهد شد.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت ادامه داد: همچنین بانک‌ها دارای هزار همت املاک هستند که پنج برابر بودجه یک سال شهرداری تهران است. دولت باید سیاستی برای عرضه این املاک داشته باشد، در حالی که حساسیتی نشان نمی‌دهد و فشار اصلی بر زندگی مردم وارد می‌شود.
وی بیان کرد: از مجلس تقاضا دارم قانون جهش تولید مسکن، به ویژه ماده ۲ آنکه دولت را موظف به تهیه طرح جامع زمین و مسکن ظرف سه ماه کرده است، پیگیری کند. این طرح می‌توانست مشکل مردم را حل کند، اما چهار سال است اجرایی نشده است.
دولت در زمینه زمین و مسکن شفافیت ندارد و تصمیمات مربوط به محدوده‌های شهری را در کمیسیون‌های داخلی گرفته و عمومی نمی‌کند
شکوهی افزود: دولت در زمینه زمین و مسکن شفافیت ندارد و تصمیمات مربوط به محدوده‌های شهری را در کمیسیون‌های داخلی گرفته و عمومی نمی‌کند. باید زمین‌های کشاورزی، محیط زیستی و سایر مناطق مشخص و نقشه‌ها منتشر شود تا ساخت‌وساز به صورت عادلانه انجام شود.
وی تصریح کرد: قاعده این است که مردم به اموال خود مسلط باشند و دولت تنها زیرساخت‌ها را فراهم کند و در عوض مالیات مناسب وضع کند، به عنوان مثال اگر فردی یک خانه دارد و پنج خانه دیگر خریداری کرده، باید مالیات آن را پرداخت کند. اما در عمل، دولت کنار ایستاده و نقش اصلی خود در تنظیم‌گری بازار مسکن را فراموش کرده و بیشتر به نفع صاحبان زمین مداخله می‌کند.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت یادآور شد: اثر این مداخله مستقیم بر زندگی جوانان است؛ ما تشویق به فرزندآوری می‌کنیم، اما کسانی که قصد ازدواج و فرزندآوری دارند، با محدودیت شدید در مسکن مواجه‌اند. حتی در آپارتمان‌های ۷۰ تا ۸۰ متر، ایجاد شرایط مناسب برای فرزندآوری و داشتن دو تا سه فرزند دشوار است.
وی ادامه داد: سیاست‌گذاری فعلی در مقیاس کلان، با سیاست‌های کلی نظام و اجرای میانی آن، تعارض آشکار دارد. جامعه به سمت بافت‌های فشرده، متراکم و کوچک هدایت می‌شود و در عین حال انتظار داریم نرخ فرزندآوری افزایش یابد، سن ازدواج کاهش یابد و طلاق کمتر شود. این رویکرد خلاف عقلانیت و منطق توسعه‌ای است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به تحولات جمعیتی و اثر آن بر سیاست‌گذاری شهری گفت: طی ۵۰ سال گذشته، جمعیت کشور رشد چشمگیری داشته که پدیده‌ای طبیعی و حتی مطلوب است، چراکه سیاست‌گذاری‌ها باید در جهت حمایت از افزایش جمعیت باشد.
شکوهی بیان کرد: از سوی دیگر، بعد خانوار نیز کاهش یافته است؛ به این معنا که اگر در گذشته میانگین اعضای خانواده‌ها حدود ۶ نفر بود، امروز این عدد به ۳ نفر کاهش یافته است. ترکیب این دو عامل یعنی رشد جمعیت و کاهش تعداد اعضای خانواده‌ها، به‌صورت طبیعی موجب افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی شده است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه داد: در برابر این نیاز، سه نوع رویکرد شهرسازی وجود دارد. نخست، افزایش تراکم در شهرها است؛ به این معنا که خانه‌های یک یا دو طبقه تخریب و ساختمان‌های مرتفع و چندطبقه ساخته شوند. این رویکرد به‌ویژه در کلان‌شهرها آثار روانی و محیط‌زیستی متعددی دارد، از جمله تشدید ترافیک، شلوغی، کاهش سرانه دسترسی به فضاهای خدماتی، آموزشی و سبز، و در مجموع کاهش کیفیت زندگی شهری.
وی با بیان اینکه افزایش تراکم در نهایت به گرانی بیشتر نیز منجر می‌شود، گفت: رویکرد دوم، پراکنده‌سازی جمعیت و توسعه افقی شهرهاست. در این حالت می‌توان ضمن حفظ کیفیت زندگی، از افزایش قیمت زمین جلوگیری کرد و توسعه‌ای متعادل‌تر داشت.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت راهکار سوم را کوچک‌سازی واحدهای مسکونی دانست و اظهار کرد: این روش نیز پیامدهای روانی خاص خود را دارد، زیرا در سال‌های اخیر تجربه شده که کاهش متراژ واحدها به کاهش کیفیت زندگی خانوارها منجر می‌شود.
وی تصریح کرد: در مجموع، سه گزینه پیش‌روی سیاست‌گذاران وجود دارد؛ یا باید توسعه عمودی داشته باشیم، یا توسعه افقی کم‌ارتفاع، و یا به سمت فشرده‌سازی شهری برویم. اما به نظر می‌رسد راه‌حل معقول و متناسب با رشد طبیعی جمعیت و افزایش خانوار، توسعه متوازن و برنامه‌ریزی‌شده افقی باشد.
شکوهی با اشاره به تجربیات جهانی در این زمینه گفت: در ادبیات بین‌المللی نیز تأکید بر این است که رشد شهرها باید متناسب با رشد جمعیت و نیازهای واقعی مردم باشد، اما در عین حال باید مراقب شکل‌گیری رانت‌های جدید بود.
وی افزود: وقتی توسعه شهری محدود شود و مجوزهای ساخت‌وساز تنها در اختیار گروه‌های خاص قرار گیرد، رانت ایجاد می‌شود. همچنین، اگر اجازه گسترش زمین‌های شهری بدون ضابطه داده شود یا صرفاً ساخت‌وساز در قالب واحدهای کوچک مجاز باشد، باز هم زمینه‌ساز رانت خواهد بود.
شکوهی با تأکید بر ضرورت رویکرد عدالت‌محور در سیاست‌گذاری شهری اظهار کرد: راه‌حل اساسی این است که نیاز واقعی مردم به مسکن و گسترش متعادل شهرها به رسمیت شناخته شود. همان‌طور که یک کودک با رشد جسمی نیاز به لباس بزرگ‌تر دارد، شهرها نیز باید متناسب با رشد جمعیت توسعه یابند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه داد: باید بپذیریم که رشد و گسترش شهرها امری اجتناب‌ناپذیر است و لازم است این فرآیند به‌گونه‌ای مدیریت شود که منافع عمومی حفظ شود و فرصت نفوذ و سوءاستفاده برای گروه‌های خاص در نهادهایی چون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور فراهم نشود.
دولت نباید زمین‌ها را در حریم شهری کنار بگذارد و صرفاً خط‌کشی کند؛ چون این اقدام خود به خود رانت تولید می‌کند
وی با اشاره به راهکارهای کاهش رانت زمین و ضرورت شفاف‌سازی خاطرنشان کرد: دولت نباید زمین‌ها را در حریم شهری کنار بگذارد و صرفاً خط‌کشی کند؛ چون این اقدام خود به خود رانت تولید می‌کند. وقتی مرزِ ساخت‌وساز را کمرنگ کنیم و قواعد را شفاف سازیم، به‌طور خودکار حجم رانت ناشی از زمین کاهش می‌یابد؛ اما آنچه امروز شاهدیم دقیقاً عکس این مسئله است؛ با کشیدن خطوطی که ساخت را محدود می‌کند، عملاً بیشترین رانت ایجاد شده است.
شکوهی با اشاره به رفتارهای خارج از ضابطه در حریم برخی شهرها گفت: در اطراف تهران عده‌ای بدون مجوز می‌سازند و برخی نهادها و افراد نفوذدار، بهره‌برداری می‌کنند؛ این وضع نشان می‌دهد مداخله دولت بدون شفافیت و نظام‌مند بودن، به افزایش زمین‌خواری و تخلف منجر شده است.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت تاکید کرد: برای مقابله با این پدیده، باید رویکردی مبتنی بر شفافیت اتخاذ شود. یکی از ابزارهای شفافیت، تهیه نقشه‌های ملی و استعلام‌پذیر است؛ به‌جای اینکه مجوز توسعه بر اساس تشخیص‌های موردی و نظر کمیسیون‌ها صادر شود، باید نقشه‌هایی وجود داشته باشد که به‌روشنی مناطق کشاورزی، گسل‌ها و مناطق ممنوعه را نشان دهد تا امکان اعمال سلیقه و نفوذ کاهش یابد.
وی ادامه داد: اگر فردی خارج از ضوابط ساخت انجام دهد، باید از محل ملک مشمول مالیات و جریمه شود؛ مثلاً اگر پالایشگاهی یا هر نهاد دیگری زمینی انباشت کرده، باید مالیات متناسب پرداخت کند. در غیر این صورت، ذخیره زمین بدون بهره‌وری تشویق می‌شود.شکوهی
منبع:تحلیل بازار
