یکی از مهمترین دغدغه های سرمایه گذاران در اقتصاد ایران، حفظ قدرت خرید و کسب بازدهی بالاتر از نرخ تورم بوده است. به همین دلیل مقایسه عملکرد بازارهای مختلف اعم از ارز، طلا، بورس و مسکن جایگاه ویژه ای در تصمیم گیری های سرمایه گذاری دارد. بازار مسکن به عنوان یکی از سنتی ترین گزینه ها همواره با شاخص های متعددی ارزیابی می شود که یکی از مهمترین آنها قیمت دلاری مسکن است.
قیمت دلاری مسکن این مزیت را دارد که علاوه بر نشان دادن وضعیت داخلی بازار ملک، رابطه آن را با بازار ارز نیز روشن می کند. بررسی های تاریخی نشان می دهد که از دهه ۱۹۸۰ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران معمولا بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در نوسان بوده که می توان آن را خط تعادل تاریخی بازار دانست. تجربه دو دهه اخیر حاکی از آن است که افت قیمت دلاری مسکن به زیر این محدوده معمولا جذابیت نسبی سرمایه گذاری در این بازار را افزایش می دهد و بالعکس عبور از این سطح به معنای ورود مسکن به فاز گرانی است.
پس از سال ۱۳۹۵، قیمت دلاری مسکن بیشتر حول این میانگین حرکت کرده است، اما نقاط عطف مهمی نیز قابل مشاهده است. جهش ارز در سال ۲۰۱۷ باعث ایجاد تاخیر موقت در املاک نسبت به دلار شد، اما این فاصله در سال های بعد جبران شد. از سوی دیگر در سال ۱۴۰۲ با سرکوب نسبی نرخ ارز و ورود وجوه به بازار مسکن، قیمت دلار مسکن به سطوحی بالاتر از میانگین تاریخی رسید.
اما امسال شرایط متفاوت است. قیمت دلار مسکن به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار کاهش یافته است. کاهشی که ریشه آن را باید در عدم اطمینان سیاسی، کاهش سرمایه گذاری در ساخت و ساز، کاهش تقاضای جمعیت، رشد ضعیف اقتصادی و بحران نقدینگی بازار جستجو کرد. در مجموع تا زمانی که این متغیرهای کلان تغییر نکنند، انتظار چرخش معنادار در روند بازار مسکن چندان واقع بینانه به نظر نمی رسد.
