اگرچه قانون افزایش اجاره بها را به ۲۵ درصد محدود کرده است، اما در عمل بسیاری از مستاجران با هزینه هایی فراتر از این حد مواجه هستند.
به گزارش اکو ایران به نقل از اقزتاننیوز، با آغاز فصل جابجایی، سقف قانونی افزایش اجاره بها بار دیگر به یکی از مهمترین موضوعات بازار مسکن تبدیل شده است. اما بررسی ها نشان می دهد که فاصله قابل توجهی بین آنچه در قانون نوشته شده و آنچه مستاجران در عمل پرداخت می کنند وجود دارد.
بر اساس مصوبه ابلاغی، قراردادهای اجاره مسکونی بنا به درخواست مستاجر به مدت یکسال و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش مبلغ اجاره و رهن باید تمدید شود.
با این حال، آنچه در بخشی از بازار مشاهده می شود، فاصله بین عدد درج شده در قانون و هزینه ای است که در نهایت مستاجر می پردازد. در کنار بازار رسمی اجاره، بازاری موازی شکل گرفته است که ممکن است ظاهر قرارداد قانونی باشد، اما هزینه واقعی زندگی از سقف تعیین شده فراتر می رود. یکی از راه های رایج تخلیه مستاجر قبلی و ورود مستاجر جدید است. به این ترتیب مالک اعلام می کند که خانه را برای خود یا اعضای خانواده اش نیاز دارد اما پس از تخلیه، همان واحد را با افزایش ۴۰ یا ۵۰ درصدی به فرد دیگری اجاره می دهد.
مستاجر قبلی در صورت تمدید قرارداد می تواند نسبت به افزایش بالاتر از سقف قانونی اعتراض کند، اما مستاجر جدید معمولاً با قیمت جدید بازار روبرو می شود و برای یافتن خانه مجبور است رقم پیشنهادی را بپذیرد.
نیاز شخصی مالک باید در مرجع قضایی احراز شود، اما اثبات اینکه مالک پس از تخلیه واقعاً در خانه بوده یا آن را با قیمتی بالاتر به دیگری داده است، برای مستاجر آسان نیست. این خلأ نظارتی، تغییر مستاجر را به یکی از راه های عبور از سقف افزایش اجاره بها تبدیل کرده است.
قرارداد اجاره رسمی؛ راهی برای دریافت اجاره بیشتر
راه دیگر این است که یک رقم در قرارداد وارد کنید و خارج از آن مبلغ بیشتری دریافت کنید. قرارداد ممکن است با افزایش ۲۵ درصدی تعدیل شود، اما مالک مابه التفاوت را به صورت نقدی، چک جداگانه یا قرارداد جانبی دریافت خواهد کرد.
تنظیم قرارداد دستی، تمدید شفاهی، عدم ثبت قرارداد در سامانه و یا درج نکردن تمامی پرداخت ها در متن اجاره نامه از دیگر روش هایی است که امکان پیگیری مبلغ واقعی را کاهش می دهد.
در چنین شرایطی مستاجر باید اسنادی مانند قرارداد سال قبل، رسیدهای بانکی، چک ها و پیام های رد و بدل شده با مالک یا مشاور املاک را برای شکایت نگه دارد.
تبدیل رهن به اجاره؛ هزینه واقعی چگونه افزایش می یابد؟
یکی از پیچیده ترین بخش های بازار نحوه تبدیل مبلغ وام مسکن به اجاره ماهانه است. در عرف فعلی هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن به عنوان اجاره ماهانه ۳ میلیون تومان محاسبه می شود. این تبدیل به خودی خود غیرقانونی نیست، اما نحوه محاسبه آن ممکن است باعث شود افزایش واقعی قرارداد از سقف ۲۵ درصد فراتر رود.
فرض کنید قرارداد سال گذشته یک خانه شامل ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه بود. با احتساب ارزش ماهانه ۱۵ میلیون تومان وام مسکن، ارزش کل قرارداد به ۲۵ میلیون تومان در ماه می رسد.
افزایش قانونی ۲۵ درصدی، ارزش ماهانه قرارداد جدید را به ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان می رساند. بنابراین اگر وام مسکن در ۵۰۰ میلیون تومان ثابت بماند، اجاره ماهانه باید حدود ۱۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان باشد.
اما اگر مالک اجاره بها را به ۲۰ میلیون تومان افزایش دهد، ارزش ماهانه کل قرارداد به ۳۵ میلیون تومان می رسد; یعنی افزایش واقعی ۲۵ درصد نیست، بلکه ۴۰ درصد خواهد بود.
در برخی قراردادها، مالک رهن بالاتری را مطالبه می کند و به مستاجر اعلام می کند که اگر نتواند ۱۰۰ میلیون تومان به پیش پرداخت اضافه کند، باید ماهیانه ۳ تا ۳.۳ میلیون تومان اجاره بها بیشتر بپردازد. در نتیجه مستاجری که پول نقد کمتری داشته باشد، مبلغ بیشتری را پرداخت خواهد کرد.
آیا حداقل دستمزد کارگران برای اجاره خانه کفایت می کند؟
بر اساس بخشنامه دستمزد سال ۱۴۰۵، حداقل دستمزد پایه ماهانه یک کارگر حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان است. این عدد بدون محاسبه کمک هزینه کار، حق مسکن، حق ازدواج و حق اولاد در نظر گرفته شده است.
بررسی چندین پرونده اجاره در مناطق جنوبی تهران نشان می دهد که حتی خانه های کوچک و کم درآمد نیز سهم زیادی از حداقل دستمزد را مصرف می کنند.
شکایت از افزایش غیرقانونی اجاره بها
مستاجرینی که بیش از سقف قانونی پرداخت کرده اند می توانند تا پنج سال شکایت کنند و در صورت اثبات تخلف مالک موظف به استرداد مبلغ مازاد و پرداخت جریمه خواهد بود.
با این حال موفقیت سقف ۲۵ درصد تنها به وجود قانون بستگی ندارد. تا زمانی که قراردادهای جدید با قرارداد قبلی ملک مقایسه نشود، پرداخت های خارج از قرارداد قابل پیگیری نیست و هزینه آب و برق و آب و برق از اجاره اصلی جدا شده است، کنترل تعداد در اجاره به تنهایی بازار را کنترل نمی کند.
بازار اجاره موازی دقیقا در همین فاصله شکل گرفته است. فاصله عددی که قانون تعیین می کند تا پولی که مستاجر در نهایت قبول می کند زیر یک سقف بماند.
