بازار؛ گروه استان ها: بیست‌وششم مهرماه ۱۴۰۵، هیئت وزیران مصوبه‌ای را ابلاغ کرد با عنوان رسمی «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز». ظاهر مصوبه، آراسته و کارشناسی به نظر می‌رسید: تمرکززدایی از دو استانی که سال‌هاست بار سنگین مهاجرت، ترافیک، آلودگی و فشار بر زیرساخت‌ها را حمل می‌کنند. اما محتوای مصوبه، معادله‌ای کاملاً متفاوت را رو کرد. بر اساس آن، تا سه سال هر نوع شهرک‌سازی و ایجاد شهر جدید در تهران و البرز ممنوع شد، توسعه روستاها صرفاً متناسب با نرخ رشد طبیعی جمعیت مجاز دانسته شد و هرگونه بارگذاری جدید در شهرها، الحاق به محدوده قانونی و ساخت‌وساز جدید نیز ممنوع اعلام گردید. تنها مسیر باقی‌مانده برای صدور مجوز، ظرفیت‌های باقی‌مانده در طرح تفصیلی شهرهاست؛ ظرفیتی که به گفته کارشناسان، برای پاسخ به نیاز واقعی بازار کفایت نمی‌کند. کمتر از یک هفته پس از ابلاغ، کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با صدور بیانیه‌ای و ارسال نامه رسمی به هیأت تطبیق مصوبات، خواستار ابطال فوری آن شد. محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس این کمیسیون، مصوبه را «مغایر آشکار با اسناد بالادستی، احکام قانون برنامه هفتم پیشرفت و قانون جهش تولید مسکن» خواند و هشدار داد که نتیجه مستقیم آن، «افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در پایتخت و استان البرز» خواهد بود. مجتبی یوسفی، دیگر عضو کمیسیون عمران، نام واقعی مصوبه را «پروژه گران‌سازی مسکن در کشور» گذاشت و تأکید کرد که این تصمیم، کلانشهرها را به «شهر ثروتمندان» تبدیل می‌کند و اقشار کم‌درآمد را از زادگاه خود بیرون می‌راند.
مصوبه توقف سه‌ساله ساخت‌وساز در تهران و البرز، که در ۲۶ مهر ۱۴۰۵ ابلاغ شد، با مخالفت قاطع کمیسیون عمران مجلس روبه‌رو شده است. منتقدان می‌گویند نیاز سالانه مسکن در این دو استان بالای ۱۵۰ هزار واحد است، اما ظرفیت باقی‌مانده طرح تفصیلی تنها ۴۶ تا ۵۰ هزار واحد—حدود یک‌سوم نیاز—را پوشش می‌دهد.
عددهایی که مصوبه را زیر سؤال می‌برند؛ ۱۵۰ هزار نیاز در برابر ۵۰ هزار ظرفیت
برای درک عمق مسئله، باید به محاسبات ساده‌ای رجوع کرد که منتقدان در مجلس مطرح می‌کنند. برآورد رسمی نیاز سالانه مسکن در استان‌های تهران و البرز، بالای ۱۵۰ هزار واحد است؛ این نیاز از سه کانال شکل می‌گیرد: ازدواج‌های جدید، نوسازی بافت فرسوده و تقاضای انباشته افرادی که سال‌هاست در صف خانه‌دار شدن مانده‌اند. در مقابل، ظرفیت باقی‌مانده در طرح تفصیلی کلانشهرهای این دو استان، بر اساس بررسی کمیسیون عمران، تنها حدود ۴۶ تا ۵۰ هزار واحد برآورد می‌شود. این یعنی مصوبه جدید، حداکثر می‌تواند یک‌سوم نیاز سالانه را پاسخ دهد؛ آن هم در سال اول. از سال دوم، ظرفیتی باقی نمی‌ماند و شکاف عرضه و تقاضا به‌صورت تصاعدی باز می‌شود. این محاسبه، صرفاً یک استدلال سیاسی نیست؛ منطق پایه‌ای بازار مسکن است. وقتی عرضه جدید متوقف یا به شدت محدود شود و تقاضا—به‌دلیل مهاجرت، ازدواج و نیاز به نوسازی—همچنان پابرجا بماند، نتیجه اجتناب‌ناپذیر، فشار صعودی بر قیمت‌هاست. منتقدان مصوبه هشدار می‌دهند که این فشار، تنها به تهران و البرز محدود نمی‌شود؛ تجربه سال‌های گذشته نشان داده که جهش قیمت در این دو استان، به‌صورت زنجیره‌ای به سایر شهرهای کشور نیز منتقل می‌شود.
استان البرز سالانه پذیرای ۹۸ تا ۱۵۰ هزار مهاجر است؛ رقمی که به گفته مقامات استانی، در هر چهار سال جمعیتی معادل یک استان به البرز اضافه می‌کند. این جریان مهاجرت، عمدتاً از جنس جست‌وجوی مسکن ارزان‌تر است و به حاشیه‌های کرج، فردیس و شهرهای اطراف هدایت می‌شود.
البرز، استانی که هر چهار سال یک استان به جمعیتش اضافه می‌شود
اگر مصوبه توقف ساخت‌وساز برای تهران یک چالش بزرگ باشد، برای البرز یک آزمون وجودی است. این استان به‌طور مستند مهاجرپذیرترین استان کشور است. آمارهای رسمی و اظهارات مقامات استانی، دامنه این مهاجرت را بین ۹۸ هزار تا ۱۵۰ هزار نفر در سال نشان می‌دهد. مدیرکل امور اجتماعی و فرهنگی استانداری البرز تأکید کرده که نرخ مهاجرت‌پذیری این استان حتی از تهران نیز بیشتر است و در هر دوره چهارساله، جمعیتی معادل یک استان کشور—بیش از ۵۰۰ هزار نفر—به البرز اضافه می‌شود. این جمعیت جدید، پیش از هر چیز به سرپناه نیاز دارد. اما مصوبه توقف ساخت‌وساز، درست در همان لحظه‌ای اجرا می‌شود که فشار تقاضا در اوج خود قرار دارد. نکته حیاتی این است که بخش قابل‌توجهی از این مهاجرت، از جنس «مهاجرت اجباری اقتصادی» است: خانواده‌هایی که به‌دلیل هزینه مسکن در تهران، به حاشیه‌های کرج، فردیس، محمدشهر و شهرهای اطراف پناه می‌برند. اگر عرضه در همان مناطق نیز محدود شود، این جریان نه متوقف می‌شود و نه به شهرهای دورتر هدایت می‌گردد؛ بلکه به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی، حاشیه‌نشینی و افزایش تراکم در واحدهای موجود سوق پیدا می‌کند. کمیسیون عمران مجلس در نامه خود به هیأت تطبیق، دقیقاً به همین خطر اشاره کرده و هشدار داده است که محدودیت عرضه می‌تواند به «شکل‌گیری حلبی‌آبادها» و رونق «تراکم‌فروشی رانتی» منجر شود.
سازندگان البرزی پیش از اجرای مصوبه توقف نیز زیر فشار سنگین هزینه‌ها قرار داشتند. در چنین شرایطی، توقف ساخت‌وساز لایه محدودیت جدیدی بر سازندگانی تحمیل می‌کند که پیش از این نیز در آستانه خروج از بازار بودند و این می‌تواند انقباض عرضه در میان‌مدت را تشدید کند.
هزینه‌هایی که پیش از مصوبه، نفس سازندگان را گرفته بود
تصویر بازار مسکن البرز بدون در نظر گرفتن وضعیت سمت عرضه، ناقص است. حتی پیش از اجرای مصوبه توقف، سازندگان این استان با فشار فزاینده‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کردند. ولیئی، رئیس انجمن صنفی سازندگان ساختمان استان البرز، در اوایل آبان ۱۴۰۵ اعلام کرد که افزایش هم‌زمان هزینه مصالح ساختمانی—از سنگ و گچ و کاشی گرفته تا اقلام فولادی—و مخارج قانونی ساخت‌وساز، شامل عوارض شهرداری، هزینه‌های تأمین اجتماعی، خدمات مهندسی و مالیات، «نفس سازندگان را گرفته» و توجیه اقتصادی بسیاری از پروژه‌ها را از بین برده است. به گفته او، صنعت ساختمان به‌تنهایی با بیش از یک‌هزار و ۸۰۰ قلم کالا و فعالیت اقتصادی پیوند خورده و رکود آن، کل زنجیره‌های وابسته را تحت تأثیر قرار می‌دهد. برآوردهای میدانی نشان می‌دهد که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کلانشهرها به ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که تنها شامل عملیات ساختمانی است و هزینه زمین، عوارض و مجوزها را در بر نمی‌گیرد. در چنین شرایطی، مصوبه توقف ساخت‌وساز عملاً لایه محدودیت جدیدی بر سازندگانی تحمیل می‌کند که پیش از این نیز در آستانه خروج از بازار قرار داشتند. نتیجه طبیعی این ترکیب، کاهش بیشتر تعداد پروژه‌های جدید، تعویق پروژه‌های در دست اجرا و در نهایت، انقباض شدیدتر عرضه در میان‌مدت است.
فشار مسکن در البرز پیش از مصوبه نیز در سطح هشدار بوده و محدودیت جدید عرضه می‌تواند این فشار را از آستانه تحمل خانوارها فراتر ببرد.
اعداد بازار؛ از میانگین ۱۰۴ میلیون تومانی کرج تا اجاره‌هایی که درآمد را می‌بلعند
بازار مسکن البرز در مهرماه ۱۴۰۵، تصویری از یک استان با قیمت‌های به‌شدت ناهمگون و فشار مضاعف بر مستأجران ارائه می‌دهد. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کرج حدود ۱۰۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ثبت شده است، اما این میانگین، دامنه‌ای بسیار گسترده را پنهان می‌کند: از حدود ۵۲ میلیون تومان در نواحی حاشیه‌ای مانند کیانمهر و مهرآباد تا بیش از ۹۳ میلیون تومان در فاز یک مهرشهر و ارقام بالاتر در عظیمیه و گوهردشت. این شکاف قیمتی، خود نشانه‌ای از جابه‌جایی تقاضا به سمت مناطق ارزان‌تر و فشار بر همان مناطقی است که بیشترین پتانسیل اسکان اقشار متوسط و کم‌درآمد را دارند. در بازار اجاره، وضعیت حتی دشوارتر است. سقف مصوب افزایش اجاره‌بها در کرج ۲۰ درصد و در سایر شهرستان‌های البرز ۱۶ درصد تعیین شده بود، اما گزارش‌های میدانی از جهش‌های ۳۰ تا ۶۰ درصدی در قراردادهای جدید حکایت دارد؛ یکی از مستأجران کرجی از افزایش اجاره خود از ۵ میلیون به ۱۳ میلیون تومان خبر داده است. در مناطقی مانند فردیس، یک واحد ۱۱۴ متری با ودیعه یک میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان فایل شده است؛ رقمی که برای خانوارهای با درآمد متوسط، بخش بزرگی از حقوق ماهانه را می‌بلعد. این اعداد نشان می‌دهد که فشار مسکن در البرز، پیش از مصوبه نیز در سطح هشدار بوده و هرگونه محدودیت جدید در عرضه، می‌تواند این فشار را از آستانه تحمل خانوارها فراتر ببرد.
تجربه خالی‌ماندن حدود ۳۰ درصدی واحدهای مسکن مهر البرز نشان می‌دهد که سیاست مسکن بدون توجه به مکان‌یابی، اتصال شهری و توان مالی متقاضیان، نمی‌تواند جایگزین واقعی عرضه در بافت‌های متصل به شهر باشد.
نهضت ملی مسکن و ظرفیت واقعی جایگزینی
در برابر تصویر انقباض عرضه، دولت به پروژه نهضت ملی مسکن به‌عنوان راهکار جایگزین اشاره می‌کند. معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری البرز اعلام کرده که از مجموع ۲۵ هزار واحد در دست احداث در استان، بیش از ۴ هزار واحد تا پایان سال ۱۴۰۵ به بهره‌برداری می‌رسد که حدود ۳ هزار و ۸۰۰ واحد آن در شهر جدید مهستان و بیش از ۳۸۰ واحد دیگر توسط اداره‌کل راه و شهرسازی استان تحویل خواهد شد. هم‌زمان، ۸۰۰ واحد نیز آماده واگذاری است. این اعداد در مقیاس ملی مثبت و قابل توجه‌اند، اما در مقیاس نیاز سالانه البرز—که به گفته مجلس بالای ۱۵۰ هزار واحد است—تنها کسری کوچک از شکاف را پر می‌کنند. نکته مهم‌تر، ترکیب کیفی عرضه است. بخش عمده واحدهای نهضت ملی مسکن در شهر جدید مهستان متمرکز است؛ منطقه‌ای که فاصله آن تا کرج و تهران، هزینه حمل‌ونقل روزانه و وابستگی به زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی را به یک متغیر تعیین‌کننده برای ساکنان تبدیل می‌کند. تجربه مسکن مهر نیز نشان می‌دهد که صرف ساخت واحد، به معنای حل مسئله نیست: بر اساس گزارش‌های استانی، حدود ۳۰ درصد از واحدهای مسکن مهر البرز خالی از سکنه باقی مانده‌اند. این آمار هشدار می‌دهد که سیاست مسکن، پیش از آنکه صرفاً به «تعداد واحد ساخته‌شده» وابسته باشد، به «مکان‌یابی»، «اتصال به زیرساخت» و «تناسب با توان مالی متقاضیان» بستگی دارد. اگر مصوبه توقف ساخت‌وساز، عرضه در بافت‌های متصل به شهر را محدود کند و هم‌زمان، جایگزین اصلی در شهرهای جدید حاشیه‌ای با نرخ خالی‌ماندن بالا مواجه باشد، نتیجه خالص برای بازار مسکن البرز، کاهش عرضه مؤثر و افزایش فشار قیمتی خواهد بود.
البرز در آستانه تصمیم؛ بازآرایی هوشمندانه به‌جای توقف
آنچه اکنون در البرز روی میز است، یک انتخاب دوقطبی نیست: «توسعه بی‌ضابطه» در برابر «توقف کامل». مسیر سوم—که هم با اسناد بالادستی سازگار باشد و هم پاسخگوی نیاز واقعی بازار—بازآرایی هوشمندانه سیاست زمین و مسکن است. مصوبه توقف، اگر با ابزارهای مکمل همراه نشود، خطر آن را دارد که به‌جای تمرکززدایی، فشار را به حاشیه‌ها منتقل کند و بحران مسکن را از تهران به البرز و از البرز به استان‌های همجوار سرریز کند. کمیسیون عمران مجلس با استناد به اصل ۳۱ قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم، خواستار ابطال مصوبه در هیأت تطبیق شده است؛ اما فارغ از سرنوشت حقوقی آن، واقعیت اقتصادی البرز تغییری نمی‌کند: استانی با مهاجرت سالانه بیش از ۱۰۰ هزار نفر، نیاز سالانه بالای ۱۵۰ هزار واحد مسکونی و ظرفیت طرح تفصیلی محدود، بدون یک سیاست فعال عرضه—شامل آزادسازی هدفمند اراضی، تسهیل نوسازی بافت فرسوده، کاهش هزینه‌های قانونی ساخت و هدایت هدفمند شهرهای جدید—نمی‌تواند تعادل بازار مسکن را حفظ کند. تجربه نشان داده که در غیاب عرضه کافی و قابل پیش‌بینی، قیمت‌ها به‌جای پاسخ به سیاست‌های اداری، به منطق کمبود واکنش نشان می‌دهند. برای مدیران شرکت‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاران و فعالان صنایع وابسته در البرز، لحظه فعلی، لحظه مطالبه‌گری مستند و ارائه راهکار است: داده‌های میدانی از هزینه‌های واقعی ساخت، ظرفیت‌های راکد و نیازهای منطقه‌ای می‌تواند به تصمیم‌سازان کمک کند تا میان توقف و آشفتگی، مسیر سومی را انتخاب کنند؛ مسیری که در آن، عرضه هدفمند و شفاف، جای محدودیت مطلق را بگیرد و منافع ساکنان فعلی و آینده البرز، هم‌زمان حفظ شود.
منبع:تحلیل بازار
