به گفته یک پژوهشگر اقتصاد شهری، رکود کنونی بازار مسکن یک پدیده کوتاه مدت نیست، بلکه حاصل ترکیب چند روند بلندمدت است. از کاهش ازدواج و تقاضای موثر تا کاهش درآمد سرانه واقعی و محدودیت های ساخت و ساز. او می گوید بدون اصلاح این متغیرها خروج از رکود بعید به نظر می رسد.
به گزارش اکو ایران از اختازنیوز، بازار مسکن این روزها در رکود عمیقی به سر می برد و قدرت خرید خانوارها به دلیل کاهش درآمد و افزایش هزینه ها با چالش های جدی مواجه شده است. بررسی علل و چشم انداز این وضعیت می تواند دید روشن تری از آینده بازار و مسیر پیش روی سیاست گذاران و سرمایه گذاران ارائه دهد.
یک کارشناس بازار مسکن گفت: اگر دولت آمار رسمی قیمت مسکن را اعلام کند قطعا قیمت ها بسیار کمتر از ارقام فعلی خواهد بود. اما متاسفانه به دلیل اینکه کاهش قیمت ها به نفع مصرف کننده است، دولت از اعلام رسمی آن خودداری می کند.
محمود اولاد پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه در گفت و گو با خبرنگار اخدانیوز به تشریح روندهای اخیر بازار مسکن پرداخت و عوامل موثر بر کاهش تقاضا، قدرت خرید مردم و محدودیت های تولید مسکن را تشریح کرد.
وی همچنین به بررسی چشم انداز کوتاه مدت و بلندمدت این بازار پرداخت و نکاتی را در خصوص تاثیر قوانین و مقررات بر کیفیت و قیمت مسکن ارائه کرد.
آقای اولاد! وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟
بازار مسکن در رکود عمیقی به سر می برد و نسبت به چند ماه گذشته تغییر چندانی نکرده است. از دیدگاه تاریخی بلندمدت، بسیاری از این رکود به نوعی واقعی نیستند. دلیل آن این است که اوج تقاضا مربوط به متولدین دهه ۶۰ است. آنها در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ ازدواج می کردند و تعداد ازدواج ها نزدیک به یک میلیون نفر بود.
مسکن نیز با توجه به این تقاضا افزایش یافت. اکنون این اوج گذشته و تعداد ازدواج ها به حد قبل از آن اوج یعنی حدود ۴۰۰-۵۰۰ هزار مورد رسیده است و تقاضا کاهش یافته است. بنابراین، انتظار نداریم که رونق اوایل دهه ۹۰ در همان مقیاس بازگردد.
حتی نیاز سالانه ۴۰۰-۵۰۰ هزار واحد عملا راکد است. هم در ساخت و ساز و هم در فروش دیده می شود.
مردم حتی در صورت دریافت وام نیز توان خرید مسکن را ندارند
* عوامل اقتصادی چه نقشی دارند؟
یکی از دلایل اصلی کاهش قدرت خرید مردم طی هفت تا ده سال اخیر به ویژه پنج تا شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحدهای مسکونی با قیمت روز را ندارند و حتی در صورت دریافت وام هم درصد زیادی از هزینه ها را پوشش نمی دهد.
علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم انداز بهبودی در آینده نداشته باشد و درآمد سرانه واقعی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد.
هنگامی که سطح درآمد کاهش می یابد، کیفیت برخی از کالاهای مصرفی معمولا کاهش می یابد، اما در مورد مسکن به این راحتی نیست. قوانین و مقررات تعیین می کند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات باید رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می دهد. بنابراین تناسبی با کاهش قدرت خرید خانوارها وجود ندارد.
وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی بیرون رانده می‌شوند و رکود عمیق‌تر می‌شود. از سوی دیگر سرکوب نیازهای واقعی مردم می تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بد مسکن شود.
بعید است که رونق واقعی در بخش مسکن رخ دهد اگر …
* به نظر شما وضعیت بازار تا پایان سال چگونه خواهد بود؟
تا زمانی که اتفاق خاصی برای بهبود وضعیت رخ ندهد، چشم انداز مثبت کوتاه مدت چندان قابل مشاهده نیست. حتی اگر رشد اقتصادی شروع شود، قدرت خرید مردم به سرعت باز نمی گردد.
اما اگر چشم‌انداز و امیدی برای درآمدهای آتی وجود داشته باشد، افراد می‌توانند بر اساس درآمدهای آتی سرمایه‌گذاری کنند یا وام بگیرند. اما اگر چنین چشم اندازی شکل نگیرد، بعید است که رونق واقعی در حوزه مسکن ایجاد شود و خروج از رکود رخ دهد.
