بازار؛ گروه ایران: در شرایطی که دولت با محدودیت شدید منابع، کسری بودجه مزمن و فشار فزاینده هزینههای جاری مواجه است، یکی از کمهزینهترین و در عین حال مغفولترین مسیرهای اصلاح مالی، نه در افزایش مالیات و نه در حذف یارانهها، بلکه در مدیریت هوشمندانه داراییهای ملکی نهفته است؛ داراییهایی که بر اساس آمار رسمی، شمار آنها به بیش از یک میلیون فقره میرسد و بخش قابلتوجهی از آنها یا بلااستفادهاند یا با بهرهوری حداقلی اداره میشوند.
در شرایطی که دولت با محدودیت شدید منابع، کسری بودجه مزمن و فشار فزاینده هزینههای جاری مواجه است، یکی از کمهزینهترین و در عین حال مغفولترین مسیرهای اصلاح مالی مدیریت هوشمندانه داراییهای ملکی نهفته است.
انبوه دارایی، فقر بهرهوری؛ صورت پنهان یک ناترازی مزمن
دولت ایران یکی از بزرگترین مالکان املاک و مستغلات در کشور است؛ از ساختمانهای اداری و آموزشی گرفته تا اراضی شهری و املاک خدماتی. با این حال، وفور دارایی لزوماً به معنای قدرت مالی نیست. آنچه در عمل دیده میشود، شکاف عمیق میان حجم داراییها و سطح بهرهوری آنهاست. بسیاری از دستگاههای اجرایی همزمان مالک ساختماناند و برای فعالیتهای روزمره خود اجاره پرداخت میکنند؛ برخی املاک در نقاط گرانقیمت شهری سالها بلااستفاده ماندهاند و در مقابل، هزینههای نگهداشت، حفاظت و انرژی آنها بهطور مستمر از بودجه عمومی پرداخت میشود. این وضعیت، نوعی «هزینه پنهان» ایجاد کرده که در ردیفهای آشکار بودجه دیده نمیشود، اما سالانه هزاران میلیارد تومان منابع عمومی را مستهلک میکند.
در چنین شرایطی، مسئله اصلی کمبود دارایی نیست، بلکه ضعف در حکمرانی داراییهاست. وقتی مشخص نیست هر ملک دقیقاً چه کارکردی دارد، چه میزان هزینه تولید میکند و چه ارزشی میتواند بیافریند، طبیعی است که املاک دولتی از یک فرصت مالی به یک بارِ مزمن بودجهای تبدیل شوند.
وقتی مشخص نیست هر ملک دقیقاً چه کارکردی دارد، چه میزان هزینه تولید میکند و چه ارزشی میتواند بیافریند، طبیعی است که املاک دولتی از یک فرصت مالی به یک بارِ مزمن بودجهای تبدیل شوند.
سامانه سادا و تصویر ناتمام املاک دولتی
راهاندازی سامانه جامع اموال دستگاههای اجرایی، موسوم به «سادا»، گام مهمی در مسیر شفافسازی داراییهای دولت بوده است. بر اساس گزارشهای رسمی، تاکنون اطلاعات مربوط به بیش از یک میلیون و هشتاد هزار ملک و زمین دولتی در این سامانه ثبت شده و مقامهای اقتصادی از شناسایی بیش از یک میلیون و صد هزار فقره ملک سخن گفتهاند. با این حال، تصویر ارائهشده همچنان ناقص است؛ چراکه حدود ۱۳۰۰ دستگاه اجرایی، از جمله بخش قابلتوجهی از شهرداریها، هنوز اطلاعات اموال خود را بهطور کامل در سامانه ثبت نکردهاند.
مشکل مهمتر آن است که حتی در مورد املاکی که ثبت شدهاند، دادهها غالباً در سطح «شناسنامه حقوقی» متوقف مانده و به اطلاعات مدیریتی و اقتصادی تبدیل نشدهاند. بسیاری از املاک فاقد برآورد ارزش روز، هزینه سالانه نگهداشت یا حتی وضعیت دقیق بهرهبرداری هستند. در چنین شرایطی، سادا بیشتر شبیه یک انبار اطلاعات است تا یک ابزار تصمیمسازی. تا زمانی که ثبت دارایی به تحلیل اقتصادی و مدیریتی منجر نشود، امکان سیاستگذاری مؤثر برای کاهش هزینهها فراهم نخواهد شد.
یکی از کمهزینهترین و در عین حال پربازدهترین راههای کاهش هزینههای دولت، تجمیع فضاهای اداری پراکنده است. تجمیع واحدها در ساختمانهای متمرکز، نهتنها هزینههای اجاره، انرژی و خدمات پشتیبانی را کاهش میدهد، بلکه امکان مدیریت حرفهای ساختمان و کنترل مصرف منابع را نیز فراهم میکند.
تجمیع اداری؛ اولین و سریعترین مسیر صرفهجویی
یکی از کمهزینهترین و در عین حال پربازدهترین راههای کاهش هزینههای دولت، تجمیع فضاهای اداری پراکنده است. در حال حاضر، بسیاری از وزارتخانهها و سازمانها در چندین ساختمان پراکنده در سطح شهر فعالیت میکنند؛ وضعیتی که علاوه بر افزایش هزینه اجاره و نگهداشت، بهرهوری نیروی انسانی و کیفیت خدمترسانی را نیز کاهش میدهد. تجمیع واحدها در ساختمانهای متمرکز، نهتنها هزینههای اجاره، انرژی و خدمات پشتیبانی را کاهش میدهد، بلکه امکان مدیریت حرفهای ساختمان و کنترل مصرف منابع را نیز فراهم میکند.
تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که استانداردسازی متراژ اداری به ازای هر کارمند و بازطراحی فضاهای کاری میتواند بدون لطمه به کارایی، هزینههای جاری را بهطور محسوسی کاهش دهد. در ایران نیز اگر حتی بخشی از اجارهنشینیهای موازی دستگاهها حذف شود، صرفهجویی حاصل از آن میتواند در کوتاهمدت اثر خود را در تراز عملیاتی بودجه نشان دهد.
تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که استانداردسازی متراژ اداری به ازای هر کارمند و بازطراحی فضاهای کاری میتواند بدون لطمه به کارایی، هزینههای جاری را بهطور محسوسی کاهش دهد.
واگذاری هوشمند؛ نه فروش شتابزده، نه انجماد دارایی
واگذاری املاک دولتی، اگر بدون منطق اقتصادی و شفافیت انجام شود، میتواند به یکی از پرچالشترین حوزههای سیاستگذاری تبدیل شود. با این حال، واگذاری هوشمندانه، یکی از کلیدیترین ابزارهای بهینهسازی داراییهاست. بسیاری از املاک دولتی در نقاطی قرار دارند که ارزش اقتصادی بالایی دارند، اما کاربری فعلی آنها متناسب با این ارزش نیست. در چنین مواردی، فروش یا اجاره بلندمدت شفاف میتواند منابع قابلتوجهی را آزاد کند و همزمان هزینههای نگهداشت را از دوش دولت بردارد.
نکته اساسی آن است که واگذاری نباید صرفاً به معنای فروش فوری تلقی شود. در برخی موارد، اجاره بلندمدت، مشارکت در بهرهبرداری یا تغییر کاربری میتواند منافع پایدارتر و کمریسکتری برای دولت ایجاد کند. شرط موفقیت این مسیر، شفافیت کامل، رقابت واقعی و گزارشدهی عمومی است؛ عناصری که مانع شکلگیری رانت و بیاعتمادی اجتماعی میشوند.
بسیاری از املاک دولتی در نقاطی قرار دارند که ارزش اقتصادی بالایی دارند، اما کاربری فعلی آنها متناسب با این ارزش نیست. در چنین مواردی، فروش یا اجاره بلندمدت شفاف میتواند منابع قابلتوجهی را آزاد کند و همزمان هزینههای نگهداشت را از دوش دولت بردارد.
انرژی و نگهداشت؛ جایی که هزینههای کوچک، عددهای بزرگ میسازند
بخش قابلتوجهی از هزینههای املاک دولتی به مصرف بالای انرژی و نگهداشت غیراصولی ساختمانها بازمیگردد. بسیاری از ساختمانهای اداری با تجهیزات فرسوده، عایقبندی نامناسب و سیستمهای سرمایش و گرمایش پرمصرف اداره میشوند. نتیجه این وضعیت، پرداخت مستمر هزینههایی است که میتوان با سرمایهگذاری محدود و مدیریت حرفهای، بهطور چشمگیری کاهش داد.
بهینهسازی انرژی، از طریق نوسازی تجهیزات، هوشمندسازی مصرف و استفاده از قراردادهای مبتنی بر صرفهجویی، این امکان را فراهم میکند که هزینه اولیه پروژهها از محل کاهش مصرف انرژی تأمین شود. در کنار آن، استقرار نظام نگهداشت پیشگیرانه و قراردادهای مبتنی بر سطح خدمت، میتواند از افزایش ناگهانی هزینههای تعمیرات جلوگیری کند و عمر مفید ساختمانها را افزایش دهد. این حوزه، یکی از مطمئنترین مسیرهای کاهش پایدار هزینههای جاری دولت است.
بهینهسازی انرژی، از طریق نوسازی تجهیزات، هوشمندسازی مصرف و استفاده از قراردادهای مبتنی بر صرفهجویی، این امکان را فراهم میکند که هزینه اولیه پروژهها از محل کاهش مصرف انرژی تأمین شود.
از دارایی راکد تا دولت کمهزینهتر؛ جمعبندی سیاستی
بهینهسازی املاک و مستغلات دولتی، بیش از آنکه یک پروژه فنی باشد، یک اصلاح حکمرانی است. دولت ایران در شرایطی قرار دارد که امکان افزایش گسترده درآمدهای مالیاتی یا کاهش ناگهانی هزینههای رفاهی را ندارد، اما در مقابل، بر انبوهی از داراییها تکیه زده که بهرهوری اندکی دارند. تبدیل این داراییهای راکد به ابزار کاهش هزینه و خلق ارزش، نیازمند شفافیت داده، اراده سیاسی و مدیریت حرفهای است.
اگر ثبت داراییها به تصمیمسازی اقتصادی منجر شود، اگر تجمیع اداری و واگذاری هوشمند با شفافیت اجرا شود و اگر انرژی و نگهداشت بهعنوان یک مسئله راهبردی دیده شود، املاک دولتی میتوانند از «بار بودجه» به «اهرم اصلاح مالی» تبدیل شوند. در چنین سناریویی، دولت نهتنها هزینههای جاری خود را کاهش میدهد، بلکه گامی مهم در مسیر کارآمدسازی ساختار مالی و افزایش اعتماد عمومی برمیدارد.
منبع:تحلیل بازار
