بازار؛ گروه راه و مسکن: عطا بهرامی، پژوهشگر و کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه در طول ۳۰۰ سال گذشته، شهرهایی مانند پاریس، مسکو و لندن به‌صورت حلقه‌ای توسعه یافته‌اند و این الگو به‌خوبی نشان می‌دهد که مرزهای شهری نباید حالت تقدس پیدا کنند گفت: متأسفانه در ایران مرزهای شهری را با عنوان «کمربند سبز» معرفی کرده‌اند؛ اصطلاحی که گرچه زیبا و محیط‌زیستی به نظر می‌رسد، اما در واقع پشت آن نوعی رویکرد روان‌شناختی نهفته است که به نظر می‌رسد اتفاقی نبوده است.
در ایران مرزهای شهری را با عنوان «کمربند سبز» معرفی کرده‌اند؛ اصطلاحی که گرچه زیبا و محیط‌زیستی به نظر می‌رسد، اما در واقع پشت آن نوعی رویکرد روان‌شناختی نهفته است که به نظر می‌رسد اتفاقی نبوده است
بهرامی بیان کرد: درحالی‌که در جهان با افزایش تراکم شهری، محیط‌زیست از طریق ترافیک سنگین و آلودگی هوا آسیب بیشتری می‌بیند، ما با تحمیل چند برابر هزینه عادی به خانوارها، آنان را از خانه‌دار شدن بازمی‌داریم و این امر آسیب‌های اجتماعی گسترده‌ای ایجاد کرده است. در اقتصاد، هزینه‌های اجتماعی مفهومی پیچیده است و باید به‌دقت محاسبه شود، همان‌گونه که در کتاب «جنگ سه تریلیون دلاری» نشان داده شد که هزینه واقعی جنگ‌ها بسیار فراتر از برآورد اولیه است.
کارشناس اقتصادی افزود: در حوزه مسکن نیز چنین است؛ آسیب‌های اجتماعی حاصل از سیاست‌های نادرست، هزینه‌های غیرمستقیم فراوانی دارند که در محاسبات رسمی لحاظ نمی‌شوند. برخلاف تصور رایج، ساخت‌وساز ویلایی به‌مراتب ارزان‌تر از آپارتمان‌سازی است، زیرا در ویلاسازی بسیاری از هزینه‌های جانبی همچون مشاعات، آسانسور و زیرساخت‌های سنگین حذف می‌شود.
این پژوهشگر اقتصادی با اشاره به سیاست ارز ترجیحی و نحوه تخصیص منابع مالی گفت: از سال ۱۳۹۷ تاکنون حدود ۱۴۰ میلیارد دلار ارز ترجیحی در کشور هزینه شده است. در پایان دولت آقای روحانی، زمانی که مجلس وقت تصمیم به لغو این سیاست گرفت، آقای جهانگیری نامه‌ای خطاب به رهبر معظم انقلاب نوشت و خواستار ادامه تخصیص ارز ترجیحی شد.
به گفته وی، مجلس در آن زمان با این درخواست موافقت کرد و مقرر شد طی شش ماه، ۸ میلیارد دلار به این موضوع اختصاص یابد. پس از آن، دولت وقت تا ۱۵ مرداد حدود ۹ میلیارد دلار دیگر به ارز ترجیحی اختصاص داد و در واقع، از سقف قانونی فراتر رفت.
بهرامی گفت: در ادامه، دولت شهید رئیسی نیز در شش ماه باقی‌مانده، ۹ میلیارد دلار دیگر از محل ارز ترجیحی دریافت کرد که مجموعاً به ۱۸ میلیارد دلار در یک سال رسید. اگر ارزش واقعی دلار را حدود ۱۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم، حجم ریالی ارز تخصیص‌یافته معادل چند هزار همت خواهد بود. این میزان تخصیص منابع در حالی صورت‌گرفته که ارز ترجیحی نه‌تنها اثر مثبتی بر معیشت مردم نداشته، بلکه موجب تشدید تورم و افزایش فشار اقتصادی نیز شده است.
سالانه دست‌کم ۱۵ میلیارد دلار ارز ترجیحی از محل صندوق توسعه ملی و سایر منابع برداشت می‌شود، درحالی‌که می‌توان دو سوم این منابع را به‌عنوان منبع تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی و توسعه مسکن به کار گرفت
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: هم‌اکنون سالانه دست‌کم ۱۵ میلیارد دلار ارز ترجیحی از محل صندوق توسعه ملی و سایر منابع برداشت می‌شود، درحالی‌که می‌توان دو سوم این منابع را به‌عنوان منبع تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی و توسعه مسکن به کار گرفت. در واقع، اگر بخشی از منابع ارزی صرف آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت‌های شهری شود، می‌توان نیازهای اساسی بخش مسکن را تأمین کرد بدون آنکه فشار جدیدی بر اقتصاد کشور وارد شود.
وی با اشاره به‌ضرورت پایبندی دولت به تعهدات خود در قبال مردم گفت: سرمایه اجتماعی زمانی در حکومت شکل می‌گیرد که حاکمیت به تعهدات خود در قبال جامعه عمل کند. باید اجرای پروژه‌ها آغاز شود تا بتوان در عمل دید که امکان‌پذیر است یا خیر.
این پژوهشگر اقتصادی تصریح کرد: باید دست‌کم دو سوم از ارز رانتی که اکنون با عنوان حمایت از کالاهای اساسی، از جمله مرغ، اختصاص داده می‌شود، متوقف و به مسیرهای کارآمد هدایت شود. باوجود تخصیص ارز ترجیحی، قیمت مرغ عملاً با نرخ آزاد محاسبه می‌شود و هیچ تأثیر مستقیمی بر کاهش قیمت‌ها ندارد، زیرا در اقتصاد، سازوکار جانشینی وجود دارد.
وی ادامه داد: اگر ارز ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومانی واقعاً به بازار مرغ اصابت می‌کرد، قیمت نهایی باید حدود ۴۰ هزار تومان می‌بود، درحالی‌که چنین اتفاقی نیفتاده و در عمل، قیمت‌ها مطابق نرخ آزاد تنظیم شده است، این سیاست‌ها باعث برهم‌خوردن تعادل بازار و کاهش توان خرید خانوارها شده و عملاً تأثیری بر معیشت مردم نداشته است.
بهرامی گفت: نتیجه چنین سیاست‌هایی آن است که مصرف‌کننده نهایی با افزایش شدید قیمت‌ها روبه‌رو می‌شود و تقاضا برای بسیاری از کالاهای اساسی مانند سیب‌زمینی، بادمجان و سایر اقلام خوراکی کاهش می‌یابد. این امر از بدیهیات است، اما متأسفانه در کشور ما به مسئله‌ای چالشی تبدیل شده است.
دولت باید به‌صورت شفاف تعیین کند که ساخت مسکن و توسعه راه‌ها جزو وظایف اصلی وزارت راه و شهرسازی است یا خیر. در دولت آقای روحانی گاهی عنوان می‌شد که ساخت مسکن و راه بر عهده وزارتخانه نیست
وی تصریح کرد: دولت باید به‌صورت شفاف تعیین کند که ساخت مسکن و توسعه راه‌ها جزو وظایف اصلی وزارت راه و شهرسازی است یا خیر. در دولت آقای روحانی گاهی عنوان می‌شد که ساخت مسکن و راه بر عهده وزارتخانه نیست، درحالی‌که در تمامی کشورهای دنیا، دولت‌ها از محل درآمدهای عمومی از جمله مالیات، عوارض و منابع نفتی، زیرساخت‌های عمومی را تأمین می‌کنند.
بهرامی ادامه داد: فلسفه وجودی دولت‌ها در تمام دنیا، تأمین زیرساخت‌های عمومی و حمایت از توسعه متوازن شهری است. در ایران نیز باوجود ساختارهای قانونی نظیر مجلس، شورای نگهبان و دستگاه‌های اجرایی، امکان برنامه‌ریزی دقیق برای اجرای پروژه‌های ملی وجود دارد، اما به شرطی که اراده و هماهنگی میان نهادها برقرار باشد.
وی افزود: در کشورهای سرمایه‌داری شدید و در دوره نئولیبرالیسم، فرایند مالی‌سازی مسکن از دو قرن پیش در انگلستان آغاز شد و همه دارایی‌ها منطق مالی پیدا کردند. در آنجا خانه‌دارشدن با بدهکاری به بانک همراه است و مالکیت خانه تابع پرداخت بدهی است. اما در کشور ما طی سال‌های اخیر، طرح‌هایی طراحی شده که فرد برای کالایی که کمیاب نیست، باید وام بگیرد و رهن خانه خود را پرداخت کند؛ درحالی‌که علم اقتصاد می‌گوید تخصیص منابع فقط در شرایط کمیابی معنا دارد.
بهرامی خاطرنشان کرد: این شیوه ناترازی و اختلال ایجاد می‌کند، زیرا وقتی بازار از تعادل خارج می‌شود، تنها تعادل اقتصادی تحت‌تأثیر قرار نمی‌گیرد، بلکه سبک زندگی مردم نیز به‌سرعت دچار اختلال می‌شود. به‌عنوان نمونه، فردی که زمانی مسئول کاهش جمعیت بود، اکنون مسئول سیاست‌های افزایش جمعیت شده است و این تناقض، موضوعی طنزآمیز در تصمیم‌گیری‌ها ایجاد کرده است.
وی با اشاره به نحوه تأمین مالی آماده‌سازی زمین‌ها گفت: موضوع تأمین مالی آماده‌سازی اراضی، مسئله‌ای مهم است که باید برای آن راهکار مشخصی ارائه شود. در بحث توسعه شهری نباید از حریم شهرها به‌صورت غیرکارشناسی عبور کرد، وقتی به نقشه شهرهای بزرگ جهان نگاه می‌کنیم، معمولاً چند دایره در اطراف مرکز شهر دیده می‌شود که به شکل کمربندی طراحی شده‌اند و این امر موجب تسهیل رفت‌وآمد و توسعه متوازن شهری شده است.
او با بیان اینکه برآورد هزینه‌های ۶ هزار همتی برای آماده‌سازی زمین گفت: برخی از مسئولان مربوطه هزینه هر هکتار را حدود ۲۰ همت عنوان کرده‌اند، اما این رقم چندان دقیق نیست. از برخی وزرا اعداد و ارقامی شنیده‌ام که نشان می‌دهد آشنایی کافی با مباحث اقتصادی ندارند و گاهی برآوردها بر اساس مفروضات نادرست انجام می‌شود.
بهرامی با تأکید بر لزوم پایشگری دقیق اعداد و ارقام، گفت: مخالفت برخی با ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه نیز ناشی از همین مسئله است، زیرا این ماده تکلیف مشخصی را برای افزایش مساحت مسکونی کشور تعیین کرده است. اگر هزینه ۶ هزار همتی آماده‌سازی زمین را مفروض بگیریم، باید سالانه حدود ۱۲۰۰ همت هزینه می‌شد، درحالی‌که از سال‌های گذشته منابع عظیمی در حوزه‌های دیگر مصرف شده است.
وی با بیان اینکه دولت می‌تواند از مردم به‌صورت شفاف و منصفانه سهم‌خواهی کند، گفت: دارایی‌های ملی باید به دارایی‌های مولد تبدیل شوند و دولت باید زیرساخت‌های اقتصادی را بر اساس مشارکت و منابع واقعی تأمین کند. بخش‌هایی از این زیرساخت‌ها می‌تواند از محل منابع ارزی تأمین شود، اما باید با مدیریت دقیق و کارشناسی همراه باشد.
بهرامی ادامه داد: ۱۴۰ میلیارد دلار ارزی که طی سال‌های اخیر اختصاص‌یافته، معادل حدود ۱۴ هزار همت است؛ یعنی سه برابر کل بودجه عمومی سال جاری کشور. در حالی این حجم از منابع صرف سیاست ارز ترجیحی شده که هیچ خط حسابرسی شفافی برای آن وجود ندارد و مشخص نیست این منابع دقیقاً به چه بخش‌هایی تخصیص‌یافته و چه میزان از آن به اهداف موردنظر اصابت کرده است.
وی تأکید کرد: از زمان اجرای سیاست ارز ترجیحی، نرخ تورم از حدود ۱۷ درصد به بیش از ۴۰ درصد رسیده و همچنان در همین سطح باقی‌مانده است. ۷ سال برای اثبات ناکارآمدی سیاست ارزی کشور، ۲۴ سال برای اثبات ضعف سیاست‌های بانکی، و ۲۶ سال برای روشن‌شدن نادرستی سیاست‌های شهری و حریم شهرها کافی است.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به‌احتمال سوءاستفاده از الحاق اراضی به محدوده شهرها ادامه داد: واقعیت این است که در همه جوامع کسانی هستند که بدون نقش مستقیم، از رخدادهای اقتصادی منتفع می‌شوند؛ مانند فردی که در دوره‌ای بیکاری اندکی بیت‌کوین خریده و سال‌ها بعد ثروتی حاصل شده یا کسی که زمینی خریده و بعدها در آن گنجی یافته است.
وی افزود: این‌گونه موارد لزوماً به معنای سوءاستفاده ساختاری نیست؛ بلکه بخشی از طبیعت اتفاقات اقتصادی است که برخی خوش‌شانس می‌شوند و برخی دیگر نه. اما تفاوت اساسی در ساختار کشور ما این است که ظرفیت وسیعی برای سوءاستفاده سازمان‌یافته وجود دارد و این موضوع را نمی‌توان نادیده گرفت.
بهرامی بیان کرد: نمونه‌های متعددی را می‌توان برشمرد که نشان می‌دهد سازوکارهای سیاست‌گذاری در مواردی به‌جای حمایت از تولیدکننده، فشار را بر او وارد کرده است؛ مثلاً در برخی مناطق شمالی شالیزارها تبدیل به زمین‌های غیرکشاورزی شده و درعین‌حال سیاست‌های سرکوب قیمتی تولیدکنندگان داخلی، به‌ویژه در بازار برنج باعث تضعیف آنها شده است.
این پژوهشگر اقتصادی یادآور شد: گاه نهادی که مسئول مدیریت تورم است، فشار سیاست‌های خود را به تولیدکننده منتقل می‌کند؛ یعنی به‌جای کنترل منابع بانک‌ها، از ابزارهایی استفاده می‌شود که تولیدکننده را آزار می‌دهد تا ظاهراً مصرف‌کننده بهره‌مند شود. این رویکرد که تولیدکننده هزینه کنترل قیمت را بپردازد و متولیان سیاست‌های کلان از مسئولیت واقعی شانه خالی کنند، در بلندمدت به تضعیف تولید ملی و تشدید نابرابری منجر می‌شود.
وی تصریح کرد: آنچه از سال ۱۳۹۷ در اقتصاد کشور رخ‌داده، نشان می‌دهد که سیاست‌هایی اعمال شده که ترجیحاً کالاها را ارزان جلوه می‌دهد، اما هزینه واقعی آن بر دوش تولیدکننده و منابع عمومی افتاده است، این نحوه تصمیم‌گیری که مبتنی بر اراده ملوکانه سیاست‌گذار است، بدون اعمال کنترلی بر نهادهای بانکی و بدون اصلاحات ساختاری در بودجه قابل‌دفاع اقتصادی نیست و تبعات جدی برای زنجیره تولید و عدالت اجتماعی دارد.
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر ضرورت بازنگری در مقررات حریم شهری گفت: بهتر است برای مدیریت زمین‌ها قانون‌گذاری روشنی انجام دهیم و حریم شهرها بازنگری شود. ناخواسته دولت بیشترین اراضی را در اختیار دارد و اگر سازوکار صحیحی تعریف شود، می‌تواند وارد عمل شود و سایر نهادها و بخش خصوصی نیز در چارچوب قوانین مشخص مشارکت کنند.
وی ادامه داد: نکته مهمی که باید در سیاست‌گذاری لحاظ شود، واقعیت‌های چینش جمعیتی است؛ جامعه خود ترجیح‌های مکانی دارد و قوانین باید این ترجیحات را منعکس کند. برای نمونه، منطقی است که اگر حریم تهران برداشته شود، افراد به‌سوی کوهپایه‌ها گرایش یابند؛ زیرا هوای بهتری دارند و ماهیت ییلاقی دارند، درحالی‌که مناطق جنوبی مانند ورامین به دلیل گرمای تابستان کمتر مورد ترجیح قرار می‌گیرند.
بهرامی افزود: تلاش برای مهندسی همه‌جانبه سکونت انجام شود، به‌ویژه با توان کارشناسی محدود دولتی که با بدیهیات اجتماعی در تقابل است، درست نیست. باید واقعیت‌های اجتماعی و ترجیحات مردم در طراحی سیاست‌های توسعه‌ای لحاظ شود.
وی تصریح کرد: ذی‌نفعان طبیعی اقتصادی نباید به طور پیش‌فرض به‌عنوان مخالف یا متهم فرض شوند. صادرکننده‌ای که در بازار جهانی رقابت می‌کند یا تولیدکننده‌ای که بهینه عمل می‌کند، لزوماً مرتکب فساد نیستند؛ مسئله اساسی فقدان شفافیت و نبود قواعد روشن ضدفساد است.
این کارشناسی اقتصادی یادآور شد: اگر سیاست‌ها بر پایه شفافیت، قانون‌گذاری دقیق و سازوکارهای ضدفساد سامان یابد، مشارکت‌بخش‌های مختلف اقتصادی می‌تواند به رشد منطقی و عادلانه زمین‌خواری و رانت‌جویی را کاهش دهد. در غیر این صورت، حتی اقدامات خوب نیز به دلیل کمبود سازوکارها به نتایج مطلوب نمی‌رسد.
این پژوهشگر اقتصادی گفت: حکومت و وزرا باید مراقب باشند که تصمیماتشان نامشان را مخدوش نکند و بعداً گفته نشود در دوره فلان مسئول، وام ودیعه مسکن به این شکل گرفت.
منبع:تحلیل بازار
