چرا بازار مسکن راکد است؟

وقتی داده‌های سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن را بررسی می‌کنیم، متوجه می‌شویم که از سال ۲۰۱۹، وضعیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ثابت مانده و حتی کاهش یافته است. این عدد از سال ۲۰۱۹ هر سال بین ۰ تا ۰.۵ درصد رشد داشته است و در سال ۲۰۱۱ رشد منفی داشته است. بنابراین مهمترین و سالم ترین منبع سرمایه مسکن بخش خصوصی است. دخالت دولت در سرمایه گذاری مستقیم در اقتصاد موجه نبوده و باعث برهم زدن نظم بازار می شود. از نمونه های شکست دولت در ساخت و تامین مسکن می توان به پروژه مسکن مهر و وضعیت مسکن ملی در سال های گذشته اشاره کرد. بنابراین لازم است به دلایل عقب نشینی بخش خصوصی در بخش مسکن توجه بیشتری شود.

اولین متغیر موثری که می توان به آن پرداخت، وضعیت کلان اقتصادی است. یکی از شاخص های مرتبط وضعیت تشکیل سرمایه است. همانطور که در نمودار زیر مشاهده می کنید؛ تشکیل سرمایه مانند سرمایه گذاری در بخش مسکن در این سال ها ثابت مانده است.

شاخص بعدی که بررسی می کنیم تورم است. همانطور که در نمودار زیر مشاهده می کنید، از سال ۱۳۹۶ تورم دو رقمی را تجربه کرده ایم و در سال های اخیر تورم به بالای ۳۰ درصد رسیده است. از سال ۱۴۰۰ تاکنون تورم در کشور عملا وارد کانال ۴۰ درصد شده است.

تعداد پروانه های ساختمانی

شاخص بعدی مربوط به بخش ساختمان، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده است. همانطور که مشاهده می کنید، از سال ۱۹۹۹، تعداد پروانه های ساختمانی در مناطق شهری در ۱۵۰۰۰۰ پروانه ثابت مانده است.

وضعیت تسهیلات مسکن و بانک ها

ماجرای تسهیلات مسکن در کشور بسیار مطرح شده است. در نمودار بالا مشاهده می کنید که این متغیر در یک کانال ثابت حرکت کرده است. این ثبات به ما نشان می دهد که رشد و کاهش سرمایه گذاری ناشی از تغییر تسهیلات مسکن نبوده است. این فرآیند ۲ موضوع را نشان می دهد. اولاً نسبت وام به سرمایه گذاری پایین است و اصلاً توانایی تغییر آن را ندارد. دوم اینکه تسهیلات مسکن به هدف خود نرسیده است.

بنابراین در مجموع می توان گفت که شرایط کلان اقتصادی کشور وضعیت مناسبی ندارد و از سوی دیگر بخش خصوصی در بازار مسکن عقب مانده است. اما راه حل چیست؟

راه حل در اینجا تجویز نسخه های دولتی نیست. به طور کلی می توان ۳ راهکار برای حرکت بخش مسکن به سمت بهبود ارائه کرد:

1. وضعیت کلان اقتصادی: اگر بخواهیم پیشنهادی به سیاست گذار بدهیم، برای حل وضعیت کلان اقتصادی و به ویژه تورم است. با بهبود این بخش، شاهد بهبود در سایر بخش‌ها نیز خواهیم بود.
2. وضعیت نظام بانکی: رابطه دولت با بانک ها یک رابطه دوسویه است و طرف موثرتری که باعث ناکارآمدی و اختلال در نظام بانکی شده، دولت است. سیاست هایی مانند بخشودگی بدهی، ایجاد نقدینگی از طریق سیستم بانکی و به طور کلی مدیریت ناکارآمد سیستم بانکی در ایران، آن را به یک سیستم ناسالم تبدیل کرده است. قطع روابط بانکی با بانک های جهان نیز به این موضوع دامن زده است. اصلاحات در این بخش نیز به بهبود وضعیت مسکن کمک خواهد کرد.
3. در خصوص تامین مالی مسکن و سرمایه گذاری همانطور که گفته شد توجه به موارد فوق الذکر که در اولویت است ضروری است و در عین حال پیشنهاد می شود وضعیت اراضی ضابطه زدایی و ساماندهی شود. پس از آن لازم است دولت اجازه توسعه ابزارهای تامین مالی مختلف از جمله انواع تسهیلات توسط بانک ها یا روش های تامین مالی از طریق بازار سرمایه و … را بدهد. توجه داشته باشید که در اینجا تاکید بر مقررات زدایی و اجازه نوآوری در بخش های مختلف بازار است. در اینجا نباید آدرس غلط داد و ساخت مسکن را به دولت واگذار کرد. دلایل روشن است. به عنوان مثال، دولت در حال حاضر با کسری بودجه شدید مواجه است. در چنین شرایطی نمی توان هزینه های بیشتری را به دولت تحمیل کرد زیرا ایجاد هزینه بیشتر برای دولت به معنای ایجاد نقدینگی و تورم است که خود منجر به ایجاد چرخه معیوب می شود.