بازار معاملات ملکی به قدری از فضای جنگ فاصله گرفته است که حجم معاملات خرید در مهر و آبان ادامه داشت. شاخص قیمت مسکن «دنیای اکستوده» در ابتدای آذرماه با ۲.۷ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته به مترمربع ۱۰۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید.
به گزارش اکو ایران به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد; نبض معاملات مسکن در آبان ماه با کمترین تاثیر عامل جنگ، با حرکت قابل توجهی در این بازار همراه بود و به رشد ماهانه ۲.۷ درصدی رسید. بر اساس بررسی های انجام شده، با پایان یافتن آثار جنگ بر مسکن، «تبدیل ها» به بازیگران اصلی معاملات مسکن تبدیل شدند و تقاضای سرمایه با وجود افزایش حداقلی نسبت به تابستان، همچنان کمترین سهم را در خرید و فروش ملک به خود اختصاص داده است.
پاییز امسال که با یک شوک معاملاتی آغاز شد. در آبان ماه شدت بیشتری گرفت و نبض معاملات خرید و فروش ملک در این بازار شتاب گرفت. شاخص قیمت مسکن «دنیای اقتصاد» که به صورت ماهانه بررسی می شود، نشان می دهد؛ بازار مسکن تهران در ابتدای آذرماه ۲.۷ درصد نسبت به مهرماه رشد داشته است، به طوری که میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان های عرضه شده برای فروش در محله های منتخب مناطق ۲۲ گانه پایتخت در ابتدای آذرماه به متری ۱۰۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. این رقم نسبت به ابتدای آبان ماه که قیمت پیشنهادی آپارتمان متراژ متوسط ۱۰۵ میلیون تومان در هر متر مربع بود رشد مثبتی را نشان می دهد. این شاخص برای واحدهای مسکونی متوسط به مساحت ۸۴ متر مربع با میانگین سنی ۸ سال محاسبه می شود. همچنین تورم نقطه به نقطه معاملات آپارتمان های تهران را نشان می دهد. میانگین «قیمت پیشنهادی» خرید و فروش آپارتمان در ابتدای آذرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳ درصد افزایش داشته است. البته نکته قابل توجه در تحلیل تورم ماهانه این است که نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان ماه نسبت به نرخ رشد مهرماه نزدیک به ۳ درصد کاهش ۰.۳ واحد درصدی داشته است.
“تحولات”؛ بازیگران اصلی مسکن
فضای کلی بازار املاک نشان از رفتار بازیگران اصلی، خریدار و فروشنده، «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در زمان فروش و روایت بنگاه های معاملات ملکی دارد. پس از گذشت ۵ ماه از جنگ تحمیلی ۱۲ روزه که بازار مسکن را به شدت تحت تأثیر قرار داد، «عامل جنگ» دیگر وزن مؤثری بر این بازار ندارد و بر رفتار بازیگران کم و یا بی تأثیر شده است. این در حالی است که هنوز مانند دو سال قبل در بازار مسکن تقاضای سرمایه ای وجود ندارد.
اگرچه در هنگام ثبت معاملات، قیمت پیشنهادی با قیمت واقعی متفاوت است، اما بازار روند رو به رشدی را نشان می دهد و حتی فایل های عرضه شده به بازار نیز افزایش یافته است. بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» بر اساس داده های ارائه شده به بازار و روایت واسطه های املاک نشان می دهد که این افزایش اندک قیمت مسکن بر اساس داده های موجود حاکی از تحرکات بازار مسکن تهران طی یک ماه گذشته است که منجر به افزایش حجم معاملات شده است. بررسی ها از روایت واسطه های املاک نشان می دهد؛ حجم معاملات ملکی در مناطق و محله های شهر تهران نسبت به تابستان و مهرماه افزایش چشمگیری داشته است. حتی در مقایسه با سال گذشته در این زمان، به نظر می رسد بیشتر است.
در برخی از شرکت ها در حالی که حدود ۵ معامله در مهر انجام شد، این حجم در آبان ماه به ۱۹ معامله رسید. بررسی ها نشان می دهد؛ اکثر خریداران در معاملات مسکن از نوع «تبدیلی» هستند که برای تبدیل آپارتمان خود اقدام به فروش و سپس خرید واحد بهتری می کنند. این بازیگران که اکنون به بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل شده‌اند، در ماه‌های اخیر از فرصت «ثبات نسبی قیمت‌ها» استفاده می‌کنند، اما همچنان سرمایه‌گذاران تمایل چندانی به خرید آپارتمان نشان نمی‌دهند و بازارهای موازی به‌ویژه طلا و سکه جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران دارد و ترجیح آنها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی به‌ویژه طلا است. این در حالی است که در جریان افزایش حجم معاملات خرید مسکن در آبان و مهرماه نسبت به تابستان، بخشی از خریداران علاوه بر تقاضای مصرف کننده برای «تبدیل آپارتمان»، سرمایه گذار بودند. خریداران «تبدیل» مابه التفاوت بودجه خرید ملک خود را عمدتاً از طریق فروش خودروی دوم یا تبدیل دارایی‌های سرمایه‌ای، به‌ویژه طلا، و همچنین «دلار» یا حتی «ارز دیجیتال» تأمین می‌کنند. داده های ارائه شده از صحنه معاملات مسکن در محلات تهران نشان می دهد که در مناطق جنوبی شهر تهران معاملات خرید پاییزه عمدتاً «زیر ۸۰ مترمربع» و بیشتر زیر ۶۰ متر مربع است.
بنا به روایت مشاوران املاک، اکثر خریداران به دنبال خانه های کوچک هستند و عمده فروشان آپارتمان های ۴۰ تا ۸۰ متری هستند. در واقع مناطق کوچک و حتی آپارتمان های کوچک بیشترین تقاضا را در بازار دارند. شایان ذکر است که ارائه پرونده نوساز در بازار مسکن و صحنه معاملات آبان ماه بسیار کم بوده است، زیرا فروش این آپارتمان ها تحت تاثیر دو عامل بسیار دشوار است. در واقع قیمت ساختمان های جدید موجود بر اساس دو عامل «کمبود و عدم رقابت پرونده» و همچنین «قیمت تمام شده ساخت و ساز با توجه به تورم مصالح ساختمانی» تعیین می شود. بررسی بازار مسکن تهران نشان می دهد؛ اگرچه داده ها حکایت از افزایش قیمت در بازار دارد، اما این افزایش بیشتر مربوط به آپارتمان های نوساز و سازندگان است که به دلیل افزایش هزینه ساخت رخ داده است، اما این امر برای همه متراژها و آپارتمان ها صدق نمی کند.
“تامین دوگانه” بین شمال و جنوب
بررسی نبض عرضه فایل های فروش در بازار مسکن تهران حکایت از ایجاد نوعی «تفاوت» در عرضه پرونده در آبان ماه در بازار مسکن دارد که شمال و جنوب پایتخت را به دو دسته تقسیم می کند. در حالی که در مناطق شمالی تهران همچنان فروشندگان «کم» هستند، اما در مناطق جنوبی حجم عرضه افزایش نسبی داشته است. به روایت دلالان، حجم فایل های فروش در مناطق جنوبی شهر در یک ماه گذشته افزایش نسبی داشته و فروشندگان بیشتری وارد بازار شده اند و حاضرند ملک خود را حتی با تخفیف ویژه و کاهش قیمت به فروش برسانند، البته تمایل به فروش در نیمه شمالی شهر تغییر چندانی نکرده است.
در این راستا، واسطه ها معتقدند طرف عرضه در حال حاضر از نظر «ثبات نسبی قیمت» تمایلی به فروش ندارد. در مجموع، واسطه‌های بازار مسکن در صورت تداوم شرایط بیرونی ۲ ماه گذشته، «چشم‌انداز معاملات» را «غیرقابل برگشت به وضعیت تابستان» توصیف می‌کنند. با این حال، در کل بازار، «حجم معاملات» همچنان در مرحله رکود است. در واقع در مورد چشم انداز بازار مسکن باید گفت; در صورتی که قیمت بازارهای موازی تغییری نداشته باشد، یعنی بازهم با افزایش همراه نباشد، احتمال ورود نسبی سرمایه گذاران به بازار مسکن وجود دارد که می تواند تحرکی در بازار ایجاد کند، این در حالی است که بازار مسکن به طور سنتی در ماه های پایانی سال از جمله بهمن ماه با تحرک نسبی خرید مواجه است.
